中经记者郝亚娟夏欣上海北京报道
日前，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），这是国家层面首部城市更新专项规划，也为未来5年城市建设划定清晰路线图。根据机构测算，“十五五”期间城市更新总投资将达15万亿元，平均每年拉动投资3万亿元。
万亿级市场空间之下，城市更新已成为银行对公信贷、综合金融服务的核心增长赛道。
西部证券方面指出，银行部分对公信贷投向或从传统的地产开发转向基础设施升级、园区改建与运营等项目，一方面有助于打开银行对公端贷款扩表空间，另一方面此类经营性项目往往具备还款来源多元且稳定、周期较长、政信担保等特征，利好银行收益稳定性及信用风险管理。
城市更新模式升级
兴业研究基础行业部总经理助理，房地产、建筑、建材行业高级研究员钱炜武在接受《中国经营报》记者采访指出，随着城市发展从大规模增量扩张向存量提质增效转变，“大拆大建”类城市更新项目将减少，“有机更新”“微改造”类项目具有潜力。此外，围绕城市运营提升的更新机会不断涌现，包括城市智慧化改造、文化风貌修复、城市绿色转型等项目，有望成为城市更新业务新引擎。银行应该紧密关注城市更新发展趋势，为城市发展提供金融服务支持，比如针对不同场景的“改建+运营”业务。
针对城市更新全流程业务布局，和君咨询合伙人沈佳庆表示，银行可以发力三大方向：一是项目前期融资，针对拆迁安置、土地整理等阶段推出相应的产品，解决项目启动期资金空窗难题；二是施工期配套融资，通过银团贷款、项目融资、供应链融资等方式支持老旧小区改造、城中村整治等具体工程；三是经营性物业支持，为更新后的商业载体、产业园区等提供中长期固定资产贷款和经营性贷款。银行应突破单一信贷思维，开展更多综合性业务。如通过承销城市更新专项债、中期票据等债务工具，帮助地方政府和城投平台拓宽融资渠道；以理财资金、债转股等方式参与项目股权投资，分享资产增值收益。
“当下的城市更新强调运营思维。银行应从资金提供者向城市运营合伙人转变，包括试点更新单元信用共同体机制，将片区内多个项目打包授信，以及依托网点渠道优势，为更新后的社区提供智慧物业、养老金融、消费金融等嵌入式服务。”沈佳庆说。
记者了解到，浦发银行上海分行作为银团牵头行及代理行，投入42亿元，支持上海青浦区首个大型历史风貌保护性开发项目。截至2025年年末，浦发银行上海分行城市更新贷款余额突破1000亿元。
多元金融工具赋能
城市更新项目普遍存在投资规模大、建设运营周期长、有效抵押物不足的行业特点，这也成为银行业布局该赛道的核心难点。
沈佳庆认为，REITs配套贷为长周期项目提供了流动性解决方案。银行在项目初期提供配套融资，以未来公募REITs发行或类REITs退出作为还款来源，可将原本长达10余年的回款周期压缩至3—5年。银行可将贷款利率与城市更新后的实际运营效益动态挂钩，借助物联网和大数据监测物业出租率、资产回报率、能耗水平等关键指标，做到动态匹配、精准风控。
此前，建信信托有限责任公司副总裁王业强在“更持续·新发展”——2025年上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会相关分论坛上指出，城市更新项目普遍投入规模大，回报周期长，除了政策方面的支持外，也需要充分的金融支持和社会参与。信托业也希望在城市更新中发挥相应的作用：一方面在资金提供上，综合各类金融产品打造城市更新的耐心资本；另一方面利用信托天然的法律和制度优势，参与债务风险化解，通过设立信托结构，实现房地产企业与集团整体的风险隔离，有效解决债务重组的常见难题。
除了间接融资的资金支撑，直接融资工具也在城市更新资本循环中发挥着关键作用。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇指出，《规划》再次强调REITs与资产证券化在城市更新中的重要性。自去年年底城市更新纳入公募REITs底层资产范围以来，已有相关项目进入申报审核阶段。不同于投资阶段的债务融资，REITs能够在退出阶段为成熟资产提供资金回笼渠道，为提升资本循环效率创造条件。
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