作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
地产行业化解债务风险的逻辑，正在发生深刻改变。
如果说过去四年的关键词是“展期续命”式的被动应对，那么如今，越来越多的房企选择主动拿起手术刀，进行一场刮骨疗毒般的自救。
华尔街见闻获悉，龙光控股在6月20日公布了一份全面优化的境内债券重组方案。这份方案涉及21笔公司债券及资产支持证券，本金总额约220亿元。与今年3月首次提出的方案相比，优化后的版本在听取投资人意见后，在多个维度上展现了更大的决心。
这已是龙光集团在过去三年中第二次尝试重组境内债务。2022年，公司曾推动过一次展期，将债务整体延后了3至4年。然而，市场的持续低迷与销售回款的不及预期，让第一次的努力未能换来真正的喘息之机。
与行业内其他出险房企类似，龙光的新方案也提供了一个包含多元化选项的“套餐”。细节上的打磨与创新，被认为是其寻求破局的关键。
新方案提供了五大选项：现金购回、资产抵债、债转股、特定资产、全额留债。
现金回购一项上，购回价格由此前方案的15%提升至18%。更具创新性的是，龙光增设了“资产出售变现机制”，承诺若选择该选项的需求超过初始额度，公司将启动指定资产的出售，用所得资金继续按18%的价格进行购回，为渴望快速退出的投资人提供了更大的可能性。
资产抵债的兑换比例也显著提高，例如，“以物抵债”模式的抵债对价从“100元面值兑换25元价值”提升至“100元面值兑换35元价值”，且35元对价中还包含1元现金。无论是直接换取实物资产，还是选择信托份额，所有模式均设置了头部现金安排，这在同业方案中并不多见，体现了对投资人即时现金流需求的考量
债转股方面，龙光计划定向增发5.3亿股股票。为了增强投资人信心，龙光还设置了一个“对赌”条款：若两年后股价表现不佳，公司将向选择此项的投资人额外增发20%的股份。有分析认为，此举在业内极具创新和诚意，反映了公司对未来股价回升的信心。
特定资产则是龙光方案中的一个独特选项。投资人可将债券本金1:1全额转换为一个特定资产的信托份额，无本金削减。底层资产是位于上海临港、体量达14.4万平方米的大型商业中心“蓝鲸世界”。该项目预计将于今年开业，有望为投资人提供长期稳定的经营性现金流作为偿付来源。龙光也因此成为行业中唯一在重组方案里提供“不减本金且有优质经营性实物资产做保障”选项的房企。
对于希望保留债权的投资人，龙光的新方案也将展期期限从9.5年缩短至8年，是目前同业方案中展期时限最短的之一。
为了支撑这份方案，龙光还克服重重困难，从境外筹集了5亿元现金和部分龙光集团的股票资源。中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，龙光从境外筹集“真金白银”来支持境内重组，有效增强了偿债保障能力，提振了投资人信心。
这份优化方案的出台，背后是异常艰辛的博弈。今年3月，当第一版方案的初步条款流出时，曾遭到部分债权人的公开反对，上海汇牛私募基金也曾公开发信质疑。
这场风波凸显了债务重组的复杂性。房企希望尽快卸下包袱、轻装上阵，而投资者则不愿等待太长时间，更不想承担过大的本金损失。摆在投资者面前的问题也很现实：是与房企殊死一搏，走向漫长且回收率可能更低的破产清算，还是在谈判中寻找平衡点，等待房企“重生”？
龙光最新的方案，正是在这种不断拉锯中寻求平衡的结果。
一名债权人透露，目前龙光与投资人就优化后的方案沟通进展顺利，获得了较为积极的市场反响。
境内债重组的推进，为纪海鹏这位潮汕地产大佬的“上岸”之路点亮了微光，但这远非终点。
龙光仍在处理规模约80.38亿美元的境外债务。尽管其重组方案已获得超过80%的债权人支持，但仍需等待法院的最终批准。最终，能否真正“活下来”，取决于企业自身的造血能力。这也是龙光面临的最大挑战。
在金融机构眼中，龙光仍被视为一家资产质量不错的房企。其在粤港澳大湾区和长三角拥有不少优质项目，这是它能够有望率先走出泥泞的基石。
机构也看到市场逐渐平稳的迹象。瑞银亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿在近期指出，一线城市现企稳信号。
摆在龙光面前的现实是，即便债务重组成功，那个高杠杆、高毛利的时代也再不会回来。但对于龙光这类主动作为的房企而言，故事的结局或许不再只是关于“活下来”。
中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，房地产行业正进入行业进入活跃创新阶段。房地产的新模式，就是洞察消费者偏好，开发运营新空间两条主线下，执行能力在新战略引导下的升级、焕新和重组。
这意味着，房地产正在从传统粗放、快周转的住宅开发模式，转向新阶段。
这个过程中，率先完成债务重整、手握优质资产的公司，将拥有更健康的财务状况去迎接新的发展机遇。龙光等房企当下的刮骨之痛，正是为了换取未来焕发生机的可能，在新的行业格局中找到属于自己的位置。
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